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2022年11月24日 赤苏财经网

政府收回延期两月 证大保卫地王

政府收回延期两月 证大保卫地王 更新时间:2010-9-19 5:49:59   今年2月从众多国企处虎口夺食得来的外滩国际金融服务中心地块,似乎正让上海证大公司变得精疲力竭。因为未能在规定期限上缴土地出让金,舆论猜测其将重演大龙北京地王被收回的一幕。  此间关于地王开发团队证大、复星、绿城等公司在后续投资意见上出现分歧导致资金迟迟无法到位的传言不胫而走,且随着当地政府对合同管理得日趋严格,上海土地交易市场自2008年成立以来首单“收地”事件渐行渐近。  但沉浸房、股两市多年的证大投资集团董事长戴志康似乎早已习惯了刀尖之舞。在饱受资金质疑的几个月中,其一方面要极力融资斡旋以保留地王之主的位置,另一方面要与愈发紧迫的土地市场程序赛跑。  在规定期限过后的9月14日,戴志康和伙伴们信誓旦旦地秀出了“团结”和“信心”,声称会在政府宽限的两个月内解决资金和规划问题。  戴志康表示,余下出让金的缴纳存在通过海外融资和股东投入两种形式的可能。地王最终能否安然落定,尚需时日验证。  保卫地王  “外滩8-1地块绝不会被收回。”戴志康15日对本报表示,在过去的几个月中,公司与政府对土地款缴纳已经达成共识,宽限期为自9月14日始的两个月时间。  9月13日,正是外滩8-1地块土地出让合同中明确规定的截止日期。今年2月份,这幅东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙的浦西黄金宝地,引来诸多房产、金融巨头的围猎。  经过预申请、报价、评分、竞价等多轮比拼,上海证大以92.2亿元代价力克大热门中华企业、太平洋保险、泰康人寿联合体折桂,楼面地价约为34148元/平方米。  根据证大房产中期业绩数据,截至2010年6月底,公司持有现金约12.55亿元。标普曾将证大长期企业信贷评级列为“B+”,并置于负面信用观察名单。理由是,该项目仅收购金额就相当于公司2009年总资产,款项支付依赖外部融资,充满不确定性。  市场对证大财务能力的质疑,容易让人联想到年初北京大龙地王被回收的一幕。是时,年利润不到3亿元的大龙地产,面对拍下的50亿地王,无法凭一己之力消化,最终被收回,并罚没2亿元保证金。  但戴志康却在此时展示了精湛的财技。按照买卖双方合同的约定,外滩8-1地块的竞得人采用分期付款的形式缴纳土地出让金。按照一般惯例,这种形式需在6个月内完成缴款,逾期后需在规定时间内补齐并按一定比例支付滞纳金。按照合同确定的缴款时间,9月13日为最后期限。  4月,证大联同复地集团、绿城集团、磐石投资成立合资公司,四方股权为50%、30%、10%、10%。四方提供贷款总额达到46亿元,恰为地王金额的一半。虽然证大至今仍未公布将地王项目推荐给合资公司,但四方联手吃下地王的事实已不言而喻。  四方努力下,竞得人证大公司于5月13日向出让方缴纳首付款46亿元,连同此前4.5亿元保证金,证大和支持者已支付了超过50亿余元的土地款。  戴志康告诉本报,余下的资金基本到位,来源是海外融资,但是由于走的国家外汇渠道,需要一些审批时间。  证大地产方面表示,目前的总资产为159.7亿港元,账面仍有9.5亿港元的现金,融资渠道非常通畅。  滞纳谜团  至于土地款到位花费如此长时间的原因,戴志康并未给出明确答案,仅表示,几个大股东虽属民营企业,但能量不容小觑,不会让土地回收的事情发生。  事实上,合资公司中附加的一系列贷款和质押协议已经将几方绑定。为保障复地集团25.72亿元贷款,上海证大以即将在年底开业的喜马拉雅项目45%的股权作为抵押。而复地一旦未能完全支付贷款,则需以1亿元价格向绿城转让10%的股权。  但这一系列协议,指向首期的46亿元付款,对接下来资金筹措中的股东并没有效力。此前,有媒体报道称,绿城由于目前负债率高达158%,财务状况颇为紧张,可能不会跟进参与后一半资金的投入。不过绿城执行总经理钱晓华日前接受本报采访时表示,出资比例应该不会变。  坊间流传的声音是,对于股东团队而言,资金压力尚未到捉襟见肘的地步,滞纳的一个重要原因是,股东间仍存在一定分歧。  “一个合作项目中,有些股东困难,有些股东有实力,这是很正常的。我们股东之间谁强谁弱,相互之间的权利义务再分配,都可以在内部进行协调,不会影响地块出让合同的履行。”戴志康说。  “无论如何都将在政府规定的时间里解决资金问题。另外一半资金的融资,有多种选择,一种首先是希望通过引入更多渠道的市场融资,如果不能完全解决,也可以由股东方来继续支持。”戴志康的说法似乎在表明这样一个态度,即在保证证大主导的前提下,分散地王项目的股权。  在迎来一拨强烈的舆论质疑后,此前一直缄默的戴志康和伙伴们似乎觉察到,需要站出来澄清一些什么。  14日,复星国际联席总裁范伟告诉本报,涉及外滩地块的合作各方均对证大有信心,将共同努力解决资金问题,以推进项目顺利实施。而绿城房地产集团执行总经理钱晓华说:“坚决帮助老戴一起把项目完成。”  “缓刑”背后  戴志康说,其实政府出让的土地,相当一部分的出让金缴纳并非都那么准时,“这些都是可以协商的。有时候政府相对强势,有时候市场相对强势,相互之间也可以理解。”  这一说法得到了业内人士的验证。本报从多方了解,自2008年3月上海土地交易市场成立以来,还没有出现过一例因为土地款滞纳而解除出让合同的先例。  一位政府部门人士透露,按照以往的惯例,如果竞得人没能在规定时间内缴纳土地出让金,每日按照延迟缴纳款额的0.25—1支付滞纳金,延期超过60日未能上缴的,出让人有权解除土地出让合同。  该人士表示,土地交易环节,一旦出现滞纳的情况,开发商往往采取“少交钱、多找茬”的策略,以减少滞纳成本。“不过,黄浦区在外滩这块地上做得很干净,规划上也难以让竞得人找出什么毛病。现在土地出让合同监管越来越严格,竞得人滞纳土地款恐怕还得付出一定的代价。”  不过,戴志康向本报否认政府要求支付滞纳金。  一些市场人士认为,虽然过去两年间没有出现因类似原因退地的情况,但后续情况的发展还存在另一种可能。  在2007年底,之前名不见经传的上海志成企业经过440轮竞价,以11.04亿元的价格夺下“普陀长风生态商务区4号东南地块”,让3.14亿元的底价翻了几番,拉开长风地王竞价大幕,这一结果,令出让方都大跌眼镜。  然而到2008年,楼市急转直下,志成以资金筹措不齐的名义与普陀区解除了合同。然而,不久,该地块以7.64亿的底价推出,限制条件很少却几乎无人竞价,志成再次出场,以底价收入。一退一进,志成节省了3.4亿元。  “虽然市场形势类似,但这种操作办法应该不适于证大团队做外滩8-1地块。”一位知情人士表示。  该人士透露,这块地定位为“外滩国际金融服务中心”,政府本是希望引导像太保、泰康这样的金融巨头进驻,并带动一系列金融及服务机构的集聚。  本报获得的外滩8-1地块出让招标书显示,这块地的金融集聚导向非常明显,除了商办物业开发量和持有量等指标外,“金融行业背景”、“金融资产管理总量”、“持有商办物业的租赁户中金融或金融服务企业数量”等向金融企业倾斜的指标,在综合评分中权重很大。因此,最终进入竞价环节的,是综合评分最高的太保、中华企业和泰康联合体,以及以替补身份进入的证大,而报价最高的复星系却因综合评分低被淘汰。  上述知情人士透露,由于当时“央企不拿地王、主业非地产的央企退出”的浪潮正值高峰。金融背景极深的太保联合体面临的舆论情势急转直下,在竞价环节有所顾忌,终被证大反超,以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。  “虽然经历了苏宁163地块退地,黄浦区不想再折腾。但政府在合同监管上应该不会太多顾忌。”该人士说。

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